賃貸管理のご提案

その土地のよさを知る人にとってはぜひ住んでみたいと思わせる魅力的なマンションでも、その地域を知らない人に立地の魅力を理解してもらうのは容易ではないのです。
環境は修繕できない前にも触れましたが、築50年、判年でマンションが建て替えられているのには特殊な背景があるからです。マンションの寿命がどんどん延びてくれば、必ず成熟した中古マンション市場が形成されて、中古マンションが新築マンションより高く評価されることもありうる時代がやってくるはずです。
では、その時に評価の対象となるのはなんでしょう。私は、立地条件と居住者のコミュニティを含めた管理の実績であると思います。
では、「立地条件」と「管理」を具体的にどのような視点でどう見ていけばよいのでしょ、っか。まず立地ですが、マンションがどのような場所にあるか、周辺環境はどうかなど、マンションを取り巻く立地条件は住まいとしての価値を決定する主要な要因です。

先に述べた萩中はひとつの例です。萩中とは違う、閑静な住宅街の落ち着いた町並みに建つマンションを望む人もいるでしょう。
しかし、下町に建っていようと山の手に建っていようと、建物は将来改修したり建て替えたりすることができますが、立地自体を変えることはできません。立地は急激に変化することはほとんどありません。
新築であろうと中古であろうと、マンションがある立地の内容については、時間と手間さえ惜しまなければ、かなりの内容を調べることができます。ですから、立地にはトコトンこだわるべきだと思います。
では、立地についてどのような基準で評価したらよいのでしょうか。マンションを買うのは自分たちですから、不動産広告のような駅から何分で、近くのスパーマーケットはどこで、といった定型的な情報よりも、十分な土地勘の働く場所や何度も訪れて周囲の状況がよくわかった場所を選ぶほうがずっと正しい選択ができると私は思います。
子どもの学校や幼稚園はどこか(通学路は安全か)、どの商庖街やスーパーで買い物をするのか(焼きたてのパンを売るパン屋はあるのか、旬の魚が手に入る鮮魚庖はあるか)、近くに図書館や品揃えのよいレンタルビデオ庖はあるのか(新作DVDは揃っているか)、休日の散歩コースはあるのか、春の桜が楽しめそうな公園はあるかなど、できるだけ具体的に地図を片手に歩いてみてはどうでしょうか。毎日の生活はマンションの中だけで完結するものではありません。
むしろ、生活に潤いや小さな喜びを与えてくれるのは、「まち」の活気や日々の表情です。気に入った「まち」を見つけてから、その近くに条件のよいマンションを探すほうが近道かもしれません。
ところで、立地を評価する時には、忘れずに周辺環境が将来どのように変化するのかについても十分に予測することが大切です。マンションの隣接地が駐車場や未利用地であれば、将来この場所にマンションやピルなどが建つことは十分に予想される事柄です。
マンションを選ぶ際のもうひとつの重要な条件が管理に関することです。なぜ管理がマンション選びにとってそんなに重要なことなのでしょうか。
これからのマンションの価値を決めるものは、マンションの区分所有者間のコミュニティも含めたマンションの「管理」だと私が確信しているからです。これからマンションの寿命はどんどん長くなるはずです。
マンションの管理を的確に行い、その寿命を長くすることがマンションの価値の向上につながるような仕組みづくりを行うこと、これがこれからの時代の大きな要請です。このような時代の要請があるとすれば、マンションの価値を高め、健全なかたちでマンションの寿命を永らえさせるためマンション管理の重要性は飛躍的に増すはずです。

したがって、マンションを選ぶ時にも、「立地条件」とあわせて、管理の実力をしっかりと見極めて、選択を行うべきだ、というのが私の考えです。ですから、管理規約をきちんと読み、管理業務を請け負う管理会社はどういうところなのか、その実績をきちんと把握しておくことが大事だと思います。
共有の財産であるマンションを維持するための適切な管理を行うには当然ながら相当の資金が必要です。そのため、管理組合は区分所有者から管理費や修繕積立金を計画的に徴収し、これをもとに管理業務を行います。
したがって、適正な金額の管理費や修繕積立金は必ず計画的に徴収されていなければならないものです。徴収する金額が低すぎたり、メンテナンスに対する意識の低いものは問題があるとみなさなければなりません。
新聞の広告などを見ていると、新築マンションで、よく管理費の安さや駐車料金の安さをセールスポイントにしている例があります。マンションを購入する時には、さまざまな出費やロ1ンが発生するため、管理費や修繕積立金などは安いほどよいと考えがちです。
この購入者の心理に巧みにつけ込んだ手口にはだまされないでください。適正な管理費や駐車料金を徴収していなければ適切な管理はできず、長期的には修繕や改修もできず資産価値の下落につながることになります。
マンションは管理というソフトが整っていてはじめて本当の価値を有するものです。そもそも適正な管理費用や駐車場利用料金を設定していないデベロッパーはいわばマンションが売れればよいという企業です。
こんな無責任な企業が提供するマンションの管理を信じられますか。新築マンションを購入する場合には、管理費が非常に安いなどの特別な場合を除くと、「管理」の内容を評価しにくいことは否めません。
新築マンションでは、むしろゼロの段階からのスタートです。中古マンションの管理状況を判断する目安として挙げた事柄をクリアできる組織づくりに前向きに参加するという気持ちこそが大切ではないでしょうか。

私はマンションの専門家ではありませんから、細かいチェックポイントは書けません。しかし、いろいろな団地やマンションに出入りして見聞きしたことをもとに、自分が購入するならどうチェックするか、今まで述べてきた以外の項目で少し書いてみることにします。
大規模マンションの利点は、何度も書いていますが、充実した共用施設でしょジムや来客用の宿泊施設をもつところもあります。こういった共用施設は稼働率がよければ住民にメリットをもたらします。
私の知っている400戸を超すマンションでは、洋室・和室のゲストルームが常に満室で予約が取れないそうです。そこで1泊3000円というルームチャージを5000円に値上げして対応したけれど、それでも予約はひきもきらないということです。
年間に生み出される使用料は修繕積立金などの大きな財源になります。小・中規模のマンションはそういったメリットはありませんが、規模が小さい吟最新のマンションはインテリア、仕上げ、設備などユーザーのニーズに合わせてきめ細かい対応がされている。
そのひとつは居住者が少ないことで、仲間意識が生まれやすいということです。最近私が関わった公社分譲の共同住宅で建替えが成立しましたが、そこは総戸数羽戸です。
居住者間のコミュニティがうまく働いていたのでしょう、総会だけでなく説明会の出席率も高く、驚くほどスムーズにことが進みました。

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